Isenção do IR em ganho de capital na venda de imóvel vale para quitar segundo bem

A isenção do IR sobre ganho de capital nas operações de alienação de imóvel, prevista no artigo 39 da Lei 11.196/05 também é válida para os casos de venda de imóvel residencial com o objetivo de quitar débito remanescente de outro imóvel residencial do contribuinte. Com essa decisão, a Segunda Turma do STJ considerou ilegal a restrição estabelecida no artigo 2º, parágrafo 11, inciso I, da IN 599/05, da RFB, que excluía da isenção fiscal a possibilidade de o contribuinte utilizar o ganho de capital para quitar financiamento de imóvel já adquirido. No caso concreto, o contribuinte vendeu por R$ 285 mil um apartamento comprado por R$ 190 mil, e obteve assim um ganho de capital de R$ 95 mil. Em seguida, utilizou esse montante para quitar obrigações assumidas com a compra de outro apartamento, acreditando que não teria de pagar imposto sobre o ganho de capital. Como a Receita Federal tinha entendimento de que essa operação não dava direito à isenção, o contribuinte ajuizou mandado de segurança na Justiça Federal e obteve decisão favorável. A Receita recorreu então ao STJ. A maioria da turma acabou seguindo a divergência aberta pelo ministro Mauro Campbell Marques, que apresentou voto-vista favorável ao contribuinte. Para ele, a restrição imposta pela instrução normativa “torna a aplicação da norma quase impossível”. O ministro salientou que a grande maioria das aquisições imobiliárias é feita mediante financiamento de longo prazo, porque a regra é que a pessoa física não tem liquidez para adquirir um imóvel residencial à vista. “Outro ponto de relevo é que a pessoa física geralmente adquire o segundo imóvel ainda ‘na planta’ (em construção), o que dificulta a alienação anterior do primeiro imóvel, já que é necessário ter onde morar. A regra, então, é que a aquisição do segundo imóvel se dê antes da alienação do primeiro imóvel”, afirmou o ministro. Segundo ele, a finalidade da norma é alcançada quando se permite que o produto da venda do imóvel residencial anterior seja empregado, no prazo de 180 dias, na aquisição de outro imóvel, “compreendendo dentro desse conceito de aquisição também a quitação do débito remanescente do imóvel já adquirido ou de parcelas do financiamento em curso firmado anteriormente”. Mauro Campbell ressaltou que, se o objetivo da norma é dinamizar a economia, “indubitavelmente, o aumento da liquidez no mercado proporcionada pela isenção do capital empregado no pagamento de contratos a prazo e financiamentos anteriores estimula os negócios de todos os atores desse nicho: compradores, vendedores, construtores e instituições financeiras”. “Não se pode olvidar que o pagamento, pelas pessoas físicas, dos financiamentos anteriores em curso às instituições financeiras permite que estas tenham capital para emprestar às construtoras, a fim de serem construídas as novas unidades habitacionais, e também permite que tenham capital para emprestar a novos adquirentes de imóveis. Fomenta-se, assim, um círculo virtuoso. Esse o objetivo da norma”, justificou.

Fonte: REsp 1.469.478, Superior Tribunal de Justiça. Julgado em 25/10/2016.